集體建設用地入市難題，終于在深圳打開一個缺口。
　　1月18日，深圳市發布《關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其六個配套文件（下稱“1+6文件”）。

　　這份深圳市2013年一號文件中，首次提出鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位將手中的工業用地上市廣東深圳專業醫用產品外殼工業產品設計產品設計的造型元素流轉。

　　此前，雖然集體建設用地入市的改革呼聲甚高，但一直無所作為。
深圳一號文件公布當日，就被解讀為“深圳集體用地將放開入市”。

　　但此后深圳方面特別強調，因為深圳土地已全部實現國有化，因此“集體土地進入市場”一說并不準確。

　　實際上，經1992年和2004年兩次土地統征統轉，深圳已不再有集體土地。

　　此次深圳政策創新，主要是針對城鎮化過程中存在“部分土地權益有爭議，政府拿不回，集體用不了”的歷史遺留問題。
同時廣東深圳專業內窺鏡產品設計公司慈善教育在深圳，改變部分深圳原農村集體經濟組織繼受單位將土地用于低端廠房建設、廉價出租的現狀，以期盤活土地資源，為深圳轉型升級騰出更大空間。

　　對于土地緊缺的深圳來說，其經濟發展的瓶頸正是“合法外用地”無法有效利用。

　　而處理好土地歷史遺留問題，并將這些土地納入合法框架，正是其此輪土地改革的重點。
“集體工業用地”入市的政策創新，則打開了一扇窗。

　　從工業用地破局
　　“1+6文件”稱，“原農村集體經濟組織繼受單位在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權。
”這意味著，集體經濟組織無需遵循既有的征轉國有用地規定，只要將現有的土地利益關系理清后，便可進行土地公開出讓。

　　與中國其他城市一樣，深圳過往的經濟發展模式也是以土地換取GDP的增長。

　　但經過30年來的發展，深圳存量土地幾被開發殆盡。

　　據深圳市公布的數據，至2011年，該市實際用地達到934平方公里。
按此計算，此后九年間，深圳僅有42平方公里土地可供使用，如果以每年10平方公里的速度開發，五年之后，便將無地可用。

　　土地的稀缺，逼迫深圳脫離“土地財政”。

　　2012年，土地出讓金僅占該市財政收入的不足20％。
深圳對于土地短缺的廣東深圳專業醫療器械工業產品設計快速挺進醫療行業創造醫療新體驗狀況也一直有所憂慮，并開始在急速擴張的道路上回頭，轉而提倡集約發展。

　　同時，深圳市近年提出加快產業轉型升級步伐。

　　深圳市副市長呂銳鋒表示：“產業的發展對深圳來講，面臨著一個非常突出的問題，就是土地資源、空間資源不足。
因此必須充分挖掘土地資源潛力，通過空間資源的再配置、再優化達到促進產業轉型升級和城市質量提升的目的。
”
　　在梳理存量土地過程中，深圳發現，原農村集體用地數量極為可觀。
原農村集體經濟組織共占用約390平方公廣東深圳專業特定蛋白分析儀產品設計公司醫療器械清洗質量研究里建設土地，其中合法用地僅有95平方公里。
在沒有合法身份的這類土地中，大多以俗稱為“小產權房”的違法建筑及工業用地兩種模式存在。

　　其中，以村集體組織和自辦股份公司興建的房屋或是由農民自行組織建造的住房，雖然其所在土地已屬國有土地，但因無法進行產權登記，被稱為“小產權房”。

　　而2004年轉國有的過程中，一部分集體工業用地并沒有被納入補償范圍，依然被村集體控制，或在早期被低價出賣。

　　“因為沒有合法的手續，現在的結果就是政府用不了，企業用不了，村里也用不了。
”一位深圳市規劃與國土資源委員會（下稱規土委）官員介紹。

　　此次，深圳嘗試選擇了相對容易的工業用地，而避開了更為人所矚目、規模更大的“小產權房”問題。
但深圳規土委人士透露：“假如可以妥善處理此類工業用地，今后，相關經驗可以拓展到公共設施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑（違法或不違法建筑）的用地。
”
　　深圳可謂土地制度改革的先行者。

　　1978年，深圳敲出了中國土地拍賣第一槌，而后，又探索“轉征分離”的用地模式。

　　2004年，深圳一舉將其域內集體土地全部轉為國有土地。

　　2012年5月，國土資源部、廣東省宣布《深圳市土地管理制度改革總體方案》，被稱為深圳“第三次土改”。

　　按照深圳市政府的計劃，“第三次土改”分為近期和中遠期兩個階段。
近期階段的目標包含健全土地權利體系，明確各類土地使用權的取得條件、權利主體與客體、權益內容以及分配原則；完善土地有償使用制度、實行差別化土地供應和地價管理；健全土地節約集約利用機制、創新土地二次開發利用機制等。
其部分內容體現在“1+6文件”中。

　　入市與“自征自轉”
　　根據現行《土地管理法》，農村集體土地只限于農用或自用，不得轉讓給非農民主體用于非農建設，尤其對于宅基地的流轉，更是嚴格禁止。

　　在這種法律框架下，農村集體土地必須經過國家征用轉為國有土地之后，才能進入土地市場，這也正是土地征收制度的來源。

　　深圳雖然在2004年將集體土地全部轉為國有，但是大量的土地仍然掌握在村集體組織手中。

　　懾于深圳市高昂的地價，用傳統的征轉模式盤活這部分土地的思路已然行不通。

　　此次出臺的政策，是對新解決方案的探索。

　　“1+6文件”將兩類集體用地納入其中，而其入市條件也有所區別。

　　第一類為“原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發建設的、符合規劃的合法工業用地進入市場”。

　　據參與文件制訂的深圳市房地產研究中心法律部部長卓潔輝介紹，所謂“合法工業用地”，主要是當年政府征地返還的部分工業用地，這是當初為了讓農民參與城鎮化過程而設置的政策，征地返還比例一般在5％－10％。
直到目前，這些土地有許多都沒有簽訂用地合同。

　　這批工業用地已經過了征轉和補償手續，一般都有政府相關部門的用地批復或是紅線圖，原則上只要有其中之一，即可以作為合法依據。
　　據卓潔輝介紹，對于這一類土地，只需原農村集體經濟組織繼受單位提出申請，通過政府指定的公開交易平臺，即可掛牌出讓，所得收益歸原農村集體經濟組織繼受單位。

　　“因這些土地產權事實上還是在原村集體手里，允許這部分土地入市，是個突破。
”國務院發展研廣東深圳專業萬東胃腸機產品設計公司過度醫療究中心農村經濟研究部副部長劉守英說，這在實際上已經承認了集體土地與國有土地在統一的規則下平等地參與城鎮化。

　　另一類為“尚未完善征（轉）地補償手續且符合規劃的工業用地”，即被當地稱為“合法外用地”的集體工業用地。
此類土地在原農村集體經濟組織繼受單位先行理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，也可進入市場。

　　在官方描述中，這是政府讓利，也就承認了原農村集體經濟組織繼受者過去“非法轉讓行為”，并與之一起分享土地入市流轉收益。
但前提是需要原農村集體經濟組織理順經濟關系，并拆成空地。

　　“但這實際上是一個由原村集體‘自征自轉’的過程。
”劉守英說。
原村集體的工業用地通過這種方式進入交易平臺，最終是失去了土地，政府壟斷土地的格局并沒有變。

　　面對權益意識非常強烈的原村集體組織，深圳市的這一制度設計很難落實。
深圳市規土委人士也承認：“農村集體經濟組織會算自己的利益，不會所有的農村集體經濟組織都這樣做。
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　　政府退到哪一步
　　對于此次集體土地入市政策，深圳市規土委方面出言謹慎：“（政策）對目前的土地制度沒有突破，它的最大意義在于，通過利益平衡機制，處理歷史遺留問題。
”
　　“6+1文件”提出，符合條件的村集體工業用地通過掛牌方式公開出讓時，有兩種收益分配方式可選擇。

　　第一種方式是所得收益50％納入市國土基金，50％歸原農村集體經濟組織繼受單位；
　　第二種方式是所得收益70％納入市國土基金，30％歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20％的物業用于產業配套。

　　此外，為調動原農村集體經濟組織的積極性，對其申請納入全市統一的產業用地市場的合法留用地，還可免收《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》（198號令）規定的工業類用地需繳納的地價。

　　據《財經》記者了解，深圳市將在春節以后展開試點，然后公布實施細則和流程。

　　據接近政策制定的人士表示，未來實際的做法可能是，對符合所有限定條件的土地，經村集體同意后，與政府簽訂補償協議，再進行招拍掛。

　　“市政府不是主要從利益角度考慮，但也不可能沒有利益。
今后拿什么來支持城市和產業的升級轉型，為優質產業提供城市配套、基礎設施等，這些問題不僅深圳，許多珠三角及東部發達城市都要面臨。
”前述深圳市規土委人士說。

　　但在國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵看來：“地方政府仍然是想獲得短期土地收益，改革并不徹底。
”
　　李鐵認為，政府用于城市建設的投入應該來自于長期的稅收及因此而產生的貸款，政府可以通過個人所得稅、不動產稅等制度性設計來平衡土地增值收益，而這一切的前提首先應該是土地同權。

　　按照深圳市的計劃，未來還將搭建公開透明的產業用地供需服務平臺，土地主管部門每季度在此平臺公布產業用地區位、規模等。
企業可借此了解產業用地供應計劃，提交用地申請，改變以往需向不同部門提出申請的局面。

　　“這個政策也意在幫助股份公司（原村集體經濟組織）調整產業結構、轉型升級。
” 深圳市副市長呂銳鋒表示，要引導“地主”升級為“資本家”，通過持有股份、參與到更高優的產業，提升土地利用價值。

　　前述深圳規土委官員解釋，通過土地改革，村廣東深圳專業醫用器材外觀工業產品設計高速動車組蓄電池虧電應急啟動電路和設備設計集體手中的地將會逐漸減少，在無法繼續通過違建致富后，村集體股份公司必須面臨轉型。

　　在土地資源緊約束的壓力下，深圳謀求產業的升級與轉型，不可能繞開村集體經濟組織，如果仍然保持政府壟斷土地的格局，不承認集體土地的利益主體地位，深圳的“合法外土地”問題就無法解決。
“深圳市為處理土地歷史遺留問題打開了一扇窗。
以此試水，看能否解決這一類型的問題。
”一位深圳市官員說。

　　學界對深圳的此次嘗試大都持肯定態度，在劉守英看來，集體建設用地進入市場，就會破除政府以土地來推動工業化、城鎮化的模式，產生多個權利主體，城鎮化發展會更健康。